Btw en onroerend goed

Levering van onroerend goed is vrijgesteld, behalve (kort gezegd) de levering van een gebouw vóór of uiterlijk twee jaar na eerste ingebruikneming en van een bouwterrein; voor levering en verhuur aan aftrekgerechtigde afnemers kan onder voorwaarden voor belaste prestatie worden geopteerd. Het samenspel met de herzieningsregels en de overdrachtsbelasting maakt vastgoed tot een eigen btw-discipline.

Kernregels

Element	Waarde	Grondslag
Termijn na eerste ingebruikneming voor van rechtswege belaste levering	tot en met 2 jaar	art. 11 lid 1 onderdeel a onder 1° Wet OB 1968
Bouwterrein	onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd	art. 11 lid 6 Wet OB 1968
Aftrekdrempel voor optie belaste levering of verhuur	volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek bij de afnemer of huurder	art. 11 lid 1 onderdeel a onder 2° en onderdeel b onder 5° Wet OB 1968
Vastlegging van de optie bij levering	notariële akte van levering, of gezamenlijk verzoek aan de inspecteur	art. 11 lid 1 onderdeel a onder 2° Wet OB 1968

(wettekst geldend per 2026)

Controleer in je dossier

Bij levering van grond of een gesloopt pand is de kwalificatie als bouwterrein of als bebouwde grond feitelijk bepalend en geen automatisme; de omvang en verhouding van bebouwde en onbebouwde elementen vragen een concrete beoordeling (ECLI:NL:HR:2014:3566, ECLI:NL:HR:2024:216).
De vastlegging van de optie is vormgebonden: bij levering in de notariële akte of via een gezamenlijk verzoek, bij verhuur in de schriftelijke huurovereenkomst of eveneens via een gezamenlijk verzoek. Ontbreekt deze vastlegging, dan geldt de hoofdregel van vrijstelling.
Wanneer de koper na een geopteerde belaste levering niet aan de voorwaarde van belast gebruik blijkt te voldoen, kan dit leiden tot naheffing bij de verkoper (ECLI:NL:HR:2022:301); het gebruik door de afnemer blijft daarom relevant, ook geruime tijd na de transactie.
Bij publiekrechtelijke lichamen bepaalt het bestaan van een reëel, rechtstreeks verband tussen vergoeding en levering, en niet de juridische vormgeving, of sprake is van een levering onder bezwarende titel.
Bij gemengd gebruik van een onroerende zaak schrijft artikel 15 lid 1 Wet OB 1968 een aftrek naar evenredigheid van het bedrijfsgebruik voor, met een correctieplicht op grond van lid 4 zodra het werkelijke gebruik afwijkt van het gebruik waarop de aftrek was gebaseerd.

Hoofdregel: vrijstelling en de twee uitzonderingen van rechtswege

Artikel 11 lid 1 onderdeel a Wet OB 1968 stelt de levering van onroerende zaken en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, zoals opstal, erfpacht en vruchtgebruik, in beginsel vrij van btw. Van rechtswege buiten die vrijstelling, en dus belast zonder dat partijen daarvoor hoeven te kiezen, valt de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw, met het erbij behorende terrein, vóór, op of uiterlijk twee jaar na het tijdstip van eerste ingebruikneming, alsmede de levering van een bouwterrein (beide onder onderdeel a onder 1°, met de bouwterrein-definitie in lid 6). Een gebouw is voor deze toets ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden, en het erbij behorende terrein is ieder terrein dat naar maatschappelijke opvattingen bij het gebouw behoort of daaraan dienstbaar is (lid 5 onderdelen a en c). Een bouwterrein is onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen (lid 6).

De grens tussen bebouwde grond, onbebouwde grond en bouwterrein is sterk feitelijk en veelvuldig onderwerp van geschil. De Hoge Raad oordeelde dat een terrein met onbebouwde voorzieningen zoals glooiingen, grasvelden en vijvers naast op te richten bouwwerken, afhankelijk van de omvang en verhouding van het bebouwde en onbebouwde gedeelte, als geheel als bebouwde grond kan gelden (ECLI:NL:HR:2014:3566). In een geschil over een perceel met het restant van een gesloopt fabrieksgebouw, een enkele muur, liet de Hoge Raad een naheffingsaanslag in stand; in geschil was of het perceel gold als onbebouwde grond dan wel als bouwterrein (ECLI:NL:HR:2024:216). Bij een samengestelde prestatie was voor de toepassing van artikel 11 Wet OB 1968 bepalend dat de prestatie als geheel gold als levering van onbebouwde grond (ECLI:NL:HR:2024:218). De aanwezigheid van resterende bouwkundige elementen of juist van onbebouwde voorzieningen vraagt dus telkens een concrete beoordeling, geen automatische indeling.

Ook een verbouwing van een bestaand gebouw kan een nieuwe belaste periode van twee jaar doen ontstaan: de ingebruikneming na verbouwing geldt als eerste ingebruikneming wanneer door die verbouwing een vervaardigd goed is voortgebracht (lid 5 onderdeel b). Een verbouwing die de identiteit en de bouwkundige constructie van het pand in essentie ongewijzigd laat, levert geen vervaardigd goed op. Deze vraag speelt niet alleen voor de btw: de samenloopvrijstelling van de overdrachtsbelasting vergt eenzelfde feitelijke weging van de bouwkundige ingreep. Het Hof Amsterdam oordeelde dat vervanging van een beperkt deel van de kolommen, met een ongewijzigde fundering en intacte dragende wanden en stabiliteitswanden, geen in wezen nieuwbouw opleverde (ECLI:NL:GHAMS:2024:1771). Een recentere zaak bij hetzelfde hof gaat over de vraag of een verbouwing een vervaardigd goed heeft voortgebracht en of het pand daarnaast voor het verlaagde overdrachtsbelastingtarief als woning kwalificeert (ECLI:NL:GHAMS:2025:3338).

Kernregels

Controleer in je dossier

Hoofdregel: vrijstelling en de twee uitzonderingen van rechtswege

Bronnen

Gerelateerde thema's

Verder zoeken in de kennisbank