Samenloopvrijstelling btw en overdrachtsbelasting

Bij verkrijging van nieuw vervaardigd onroerend goed of een bouwterrein waarvan de levering van rechtswege met btw is belast, geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting, mits het goed niet als bedrijfsmiddel is gebruikt of de verkrijger de btw niet in aftrek kan brengen. De vrijstelling voorkomt cumulatie van btw en overdrachtsbelasting in de bouw- en handelsfase.

Kernregels

Element	Waarde	Grondslag
Nieuwbouw-/bouwterreintoets voor btw-belaste levering	2 jaar na eerste ingebruikneming	art. 11 lid 1 onderdeel a onder 1° Wet OB 1968
Terugkeer van de vrijstelling na bedrijfsmiddelgebruik met aftrekrecht	6 maanden na eerste ingebruikneming of ingang verhuur, notarieel vastgelegd binnen die termijn	art. 15 lid 6 WBR
Vermindering bij opvolgende verkrijging van dezelfde goederen	6 maanden tussen de verkrijgingen	art. 13 lid 1 WBR
Terugname bij aandelen in een onroerendezaaklichaam	onroerende zaken ten minste 2 jaar na de aandelenverkrijging gebruikt voor activiteiten met minder dan nagenoeg volledig aftrekrecht	art. 15 lid 11 onderdeel b WBR

(wettekst geldend per 2026)

Controleer in je dossier

Verharding zonder verankering met de grond, zoals losliggende klinkerbestrating op een zandbed, en aansluitende voorzieningen die naar omvang verwaarloosbaar zijn, staan een geslaagd beroep op de bouwterreintoets niet in de weg.
Uiterlijk, investeringsomvang en functiewijziging zijn op zichzelf noch tezamen doorslaggevend voor "in wezen nieuwbouw"; de toets zit in de bouwkundige constructie die het bouwwerk zijn dragend vermogen en stijfheid geeft.
Lid 6 is een uitzondering op een uitzondering en vergt zorgvuldige termijnbewaking: zonder notariële vastlegging binnen de zesmaandentermijn vervalt de terugkeer van de vrijstelling alsnog.
Bij aandelentransacties in onroerendezaaklichamen komt naast de gewone bouwterrein- of nieuwbouwtoets de terugname van lid 11 in beeld; het 90%-criterium uit KG:052:2024:8 bepaalt of een levering binnen de tweejaarstermijn die terugname activeert.
Voor de herzieningsgevolgen van het aftrekrecht bij bedrijfsmiddelen die de tegenuitzondering van lid 1 onderdeel a activeren, geldt het afzonderlijke kader van herziening van voorbelasting.

Drie lagen: aanhaaktoets, tegenuitzondering en terugkeer

De vrijstelling is geen keuzeregeling: zij bepaalt niet of btw verschuldigd is (dat regelt art. 11 Wet OB 1968), maar of de overdrachtsbelasting daarnaast terugtreedt. Drie lagen bepalen dat samen.

Eerst de aanhaaktoets: de verkrijging moet plaatsvinden krachtens een levering, of een daarmee gelijkgestelde dienst, die voor de btw is aan te merken als levering van nieuwbouw binnen de tweejaarstermijn of van een bouwterrein (art. 11 lid 1 onderdeel a onder 1° Wet OB 1968), waarbij ter zake daadwerkelijk omzetbelasting verschuldigd is. Als gebouw geldt ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden; een verbouwing levert een nieuwe eerste ingebruikneming op indien zij een vervaardigd goed voortbrengt; als bouwterrein geldt onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen (art. 11 lid 5 en 6 Wet OB 1968).

Vervolgens de tegenuitzondering van art. 15 lid 1 onderdeel a WBR: ook als aan de aanhaaktoets is voldaan, blijft de vrijstelling buiten toepassing wanneer de verkrijger het goed als bedrijfsmiddel gebruikt én de omzetbelasting daarover geheel of gedeeltelijk kan aftrekken. Beide voorwaarden moeten tegelijk vervuld zijn; ontbreekt bedrijfsmiddelgebruik of aftrekrecht, dan blijft de vrijstelling van toepassing. Daarnaast houdt een anti-misbruikbepaling de vrijstelling ook buiten toepassing wanneer de vergoeding plus de verschuldigde btw lager is dan de waarde van het goed in de zin van art. 9 WBR en de verkrijger de btw niet of niet nagenoeg geheel kan aftrekken; de waarde wordt dan ten minste gesteld op de kostprijs die een onafhankelijke derde zou hebben gerekend (art. 15 lid 4 WBR).

Ten slotte de terugkeer van lid 6: ook wanneer de tegenuitzondering van toepassing zou zijn, geldt de vrijstelling alsnog wanneer de verkrijging plaatsvindt binnen zes maanden na de eerste ingebruikneming of de eerdere ingangsdatum van een verhuur van het goed, mits dit binnen diezelfde termijn in een notariële akte wordt vastgelegd. Bij algemene maatregel van bestuur kan die termijn tijdelijk worden aangepast bij ontwikkelingen op de vastgoedmarkt (art. 15 lid 7 WBR).

Onder de vrijstelling vallen aldus: nieuwbouw vóór, op of binnen twee jaar na eerste ingebruikneming; een bouwterrein, ook wanneer de sloop van de oude opstal bij levering nog niet is voltooid, mits de overeenkomst tussen verkoper en koper voor de btw als geheel de levering van onbebouwde grond tot voorwerp heeft; en verbouwingen die voor de btw als "in wezen nieuwbouw" gelden. Niet onder de vrijstelling vallen bestaand vastgoed waarvan de levering voor de btw is vrijgesteld, tenzij voor btw-belaste levering is geopteerd, en leveringen waarbij de verkrijger het goed als bedrijfsmiddel gaat gebruiken mét aftrekrecht zonder dat de zesmaandentermijn van lid 6 wordt gehaald.

Kernregels

Controleer in je dossier

Drie lagen: aanhaaktoets, tegenuitzondering en terugkeer

Bronnen

Gerelateerde thema's

Verder zoeken in de kennisbank